Vergleichswert, Sachwert- und Ertragswertverfahren: Unterschiede in der Grundstücksbewertung

Eine Grundstücksbewertung bildet die Grundlage dafür, um den Marktwert eines unbebauten oder bebauten Grundstücks zu ermitteln. Häufige Gründe zur Veranlassung der Grundstücksbewertung bestehen in einem geplanten Verkauf des Grundstücks, Zwangsversteigerungen oder Ehescheidungen. Damit eine Grundstücksbewertung gemäß § 194 Baugesetzbuch durchgeführt werden kann, spielt der Nutzungszweck der Immobilie eine Schlüsselrolle. Deshalb ist der vorrangige Nutzungszweck des Grundstücks ein ausschlaggebender Faktor auf die Frage, welches Bewertungsverfahren angewandt werden soll.

Eigengenutzte Immobilien im Fokus des Sachwertverfahrens

Mithilfe des Sachwertverfahrens werden Kosten der Herstellung oder der Wiederbeschaffung eines Grundstücks ermittelt. Dieses Verfahren kommt häufig bei eigengenutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern zum Einsatz, indem bauliche Anlagen separat vom Bodenwert betrachtet werden. Ein positiver Aspekt des Sachwertverfahrens besteht darin, dass dieses hauptsächlich den Nutzungszweck wohnwirtschaftlicher Standardimmobilien fokussiert und aufgrund dessen eine nachvollziehbare Wertbestimmung ermöglicht. Allerdings gelangt das Sachwertverfahren innerhalb der Wertbestimmung in diesem Rahmen an seine Grenzen. Schließlich berücksichtigt diese Methode Einnahmen, die auf dem Betrieb oder der Nutzung einer Immobilie basieren.

Renditeobjekte als Basis für Ertragswertverfahren

Für diese Art der Immobilien ist das Ertragswertverfahren die geeignete Methode (zb. auf www.immobilienwertberechnen.de/ertragswertverfahren). Diese Variante der Grundstücksbewertung ist vor allem für Renditeobjekte von Vorteil. Im Rahmen dieses Verfahrens werden die Boden- und Ertragswerte getrennt voneinander ermittelt. Während der Bodenwert über das Vergleichswertverfahren bestimmt wird, lassen sich Ertragswerte durch diese Strategie ermitteln. Im Regelfall ist diese Vorgehensweise bei verpachteten bzw. vermieteten Grundstücken sowie größeren Wohn- und Gewerbeobjekten von Bedeutung. Durch diese Verfahrensweise werden die Reinerträge berechnet, die mit den Immobilien auf Dauer erzielt werden. Im Praxisbereich stehen Einkaufszentren, Büro- und Geschäftshäuser, Mehrfamilienhäuser, Hotels, Logistikflächen, Parkhäuser sowie gemischt genutzte Grundstücke häufig im Fokus des Ertragswertverfahrens. Allerdings müssen ausreichend Daten des Objektes über die entsprechende gewerbliche Nutzung vorhanden sein, um das Ertragswertverfahren durchzuführen.

Eigentumswohnungen und deren Rolle beim Vergleichswertverfahren

Sind für Objekte genügend Vergleichswerte vorhanden, wird zumeist das Vergleichswertverfahren angewendet. Diese Methode ist hilfreich, um allgemeine Wertverhältnisse zu einem Wertermittlungsstichtag mithilfe tatsächlich erwirtschafteter Preise (Mietpreise für Gewerberäume und Wohnungen, Kaufpreise u. a.) sowie den Zustand eines Grundstücks darzulegen. Diese Praktik ist insbesondere für Eigentumswohnungen empfehlenswert, da der Wert dieser Immobilien davon abhängt, welche Beträge andere Personen in Eigentumswohnungen investieren würden. Diese Bereitschaft ist wiederum im Bodenwert erkennbar, der über das Vergleichswertverfahren ermittelt wird. Grundlage dieser Methode ist die Tatsache, dass Grundstückskaufverträge innerhalb Deutschlands stets notariell beurkundet werden müssen und eine Kopie des Dokuments automatisch an den Gutachterausschuss für Grundstückwerte weitergeleitet wird. Das Resultat ist eine Art einer anonymen Kaufpreissammlung, die eine indirekte Grundstücksbewertung ermöglicht. Eine Voraussetzung zur Anwendung dieses Verfahrens ist jedoch, dass zehn oder mehr vergleichbare Objekte vorhanden sind. Zusätzlich ist das Vergleichswertverfahren bei einer Bewertung unbebauter Grundstücke von Bedeutung, indem die Grundstücke wie Baugrundstücke betrachtet werden. Im Jahr 2015 gibt es einige Änderungen für Immobilienbesitzer – Infos dazu auf unsere Unterseite https://www.immobilienthemen.de/2015-aenderungen-fuer-immobilienbesitzer/. Wir wünschen allen Interessenten viel Erfolg beim Kauf ihrer Immobilie oder ihres Traumgrundstücks.